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El Senado avanzó con la media sanción del proyecto de ley de inviolabilidad de la propiedad privada, que establece un plazo mínimo de 10 días corridos para que el inquilino regularice la deuda antes de que el propietario pueda solicitar el desalojo exprés del inmueble. La iniciativa, que ahora debe ser tratada por la Cámara de Diputados, modifica sustancialmente las reglas que rigen las acciones de desalojo en todo el país .
Según el texto aprobado, todas las acciones de desalojo se tramitarán a través de un juicio sumarísimo, con plazos más breves que los del procedimiento tradicional. El abogado Eduardo Bonis estimó que el proceso completo podría demorar dos meses o menos, frente a los plazos actuales que suelen extenderse por más de un año .
El proyecto, impulsado por el Gobierno nacional, tiene como objetivo principal agilizar los procesos judiciales para recuperar inmuebles ocupados ilegalmente o ante incumplimientos contractuales. La iniciativa busca «fortalecer la protección del propietario sin dejar de resguardar a las personas en situación de vulnerabilidad», según consta en los fundamentos de la ley .
El procedimiento exprés para la falta de pago
En los desalojos por falta de pago de alquileres de viviendas, el propietario deberá intimar previamente al inquilino a regularizar la deuda y otorgarle un plazo mínimo de 10 días corridos para pagar, indicando el lugar de pago. La notificación será válida incluso si el inquilino se niega a recibirla o si no pudo concretarse por causas atribuibles a él .
Bonis explicó que, una vez vencido ese plazo, el inquilino tendrá que devolver el inmueble. En paralelo, el propietario debe iniciar el juicio. Es decir, el desalojo funciona de manera anticipada al proceso judicial. En caso de que la Justicia determine que no hubo falta, el inquilino deberá ser indemnizado por el propietario y podrá iniciar una demanda por daños .
La acción de desalojo podrá ser iniciada por cualquier persona que acredite un derecho o interés legítimo afectado. Alcanzará a inquilinos, subinquilinos, ocupantes precarios, intrusos y cualquier otro ocupante obligado a devolver el inmueble. También podrá aplicarse cuando quienes ingresaron legalmente a la propiedad incumplan las condiciones de uso acordadas o entren en mora según el contrato vigente .
La devolución de llaves y la consignación judicial
El proyecto establece que el locador no podrá rechazar la entrega de las llaves ni condicionarla, aunque podrá reclamar eventuales deudas pendientes. Si se niega a recibirlas, el inquilino podrá realizar una consignación judicial y los gastos del trámite quedarán a cargo del propietario. En ese caso, dejarán de generarse alquileres u obligaciones adicionales desde la notificación de la entrega de llaves .
Si el desalojo se inicia por cambio de destino del inmueble, daños, obras perjudiciales o uso abusivo, el juez deberá realizar una inspección judicial antes de notificar la demanda. La visita deberá concretarse dentro de las 72 horas de la primera resolución y contará con la presencia de un defensor oficial para identificar a los ocupantes del inmueble con sus datos personales .
En los casos en que haya menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de vulnerabilidad, el juez deberá dar intervención a los organismos de protección correspondientes antes de ordenar el desalojo. Además, deberá otorgar un plazo de hasta 10 días para garantizar una alternativa habitacional transitoria, sin suspender el avance del proceso .
«El desalojo funciona de manera anticipada al proceso judicial. En caso de que la Justicia determine que no hubo falta, el inquilino deberá ser indemnizado por el propietario y puede comenzar una demanda por daños» — explicó el abogado Eduardo Bonis .
Las sanciones y la prueba documental
El proyecto prevé sanciones para el propietario que solicite la desocupación inmediata bajo caución juratoria y se demuestre que obtuvo esa medida ocultando información o documentos sobre la relación de alquiler o pagos realizados. En ese caso, podrá recibir una multa de hasta 10 veces el último alquiler mensual a favor del inquilino .
El especialista precisó que se admite únicamente prueba documental (recibo o comprobante de transferencia) y pericial. En el caso de esta última, se tiene que nombrar un perito, lo que puede demorar el proceso. Un ejemplo es la verificación de falsificación de recibos .
La iniciativa, que todavía requiere la aprobación de la Cámara de Diputados para convertirse en ley, tiene como principales puntos: agilizar los procesos de desalojo mediante el procedimiento sumarísimo, habilitar la restitución anticipada del inmueble cuando exista verosimilitud del derecho, fortalecer las herramientas para desalojar ocupaciones ilegales, simplificar las notificaciones y diligencias judiciales, e incorporar un procedimiento especial para casos de falta de pago y vencimiento de contrato .
El impacto en el mercado de alquileres
La nueva ley podría tener un impacto significativo en el mercado de alquileres. Los especialistas señalan que la mayor celeridad en los desalojos podría incentivar a los propietarios a alquilar sus propiedades, aumentando la oferta en el mercado. Sin embargo, también advierten sobre el riesgo de desprotección para los inquilinos más vulnerables .
El gobierno sostiene que la ley «agiliza los procesos judiciales para recuperar inmuebles ocupados ilegalmente o frente a incumplimientos contractuales, fortaleciendo la protección del propietario sin dejar de resguardar a las personas en situación de vulnerabilidad». La oposición, en cambio, cuestiona que la norma favorece a los propietarios y debilita la protección de los inquilinos .
El proyecto de ley de inviolabilidad de la propiedad privada se suma a otras iniciativas del gobierno para desregular el mercado inmobiliario. La media sanción en el Senado representa un avance significativo para el oficialismo, que busca consolidar su agenda legislativa antes de las elecciones de 2027 .
El debate en la Cámara de Diputados se espera para los próximos meses. El gobierno confía en contar con los votos necesarios para su aprobación, aunque la oposición anticipa un intenso debate sobre el alcance de las medidas y su impacto en los sectores más desprotegidos .
