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El Gobierno presentó un nuevo esquema para ampliar el financiamiento de viviendas y difundió una simulación concreta: cuánto debería aportar el comprador, qué ingreso familiar necesitaría y cuál sería la primera cuota.
El Gobierno anunció este miércoles un nuevo programa destinado a ampliar el acceso al crédito hipotecario y puso como ejemplo una operación que permite dimensionar cuánto dinero necesitaría una familia para comprar una vivienda con un préstamo equivalente a USD 80.000.
La simulación difundida por el Ministerio de Economía contempla una propiedad valuada en USD 106.667, de la cual el banco financiaría el 75%. En ese escenario, el crédito alcanzaría los $120.920.000, mientras que el comprador debería cubrir el porcentaje restante con fondos propios.
¿Cuánto hay que poner de entrada?
Si el inmueble cuesta USD 106.667 y el préstamo cubre el 75% del valor, el comprador debería aportar el 25% restante.
Eso representa aproximadamente USD 26.667 de ahorro previo, sin contar los gastos asociados a la compraventa, escrituración, impuestos, comisiones y otros costos que puedan corresponder.
De esta manera, para acceder al crédito de USD 80.000 utilizado en el ejemplo oficial, la operación total tendría un valor cercano a USD 106.667.
¿De cuánto sería la primera cuota?
Según la simulación presentada por Economía, la primera cuota sería de $865.098.
El cálculo fue realizado bajo las siguientes condiciones:
- Monto del crédito: $120.920.000, equivalente a unos USD 80.000.
- Valor de la propiedad: USD 106.667.
- Porcentaje financiado: 75%.
- Plazo: 25 años.
- Tasa: UVA + 7%.
- Primera cuota: $865.098.
- Relación cuota-ingreso: 25%.
- Ingreso familiar requerido: $3.460.391 netos mensuales.
El esquema utilizado es de UVA más una tasa de interés, por lo que la cuota no permanece fija en pesos durante los 25 años. El capital se actualiza según la evolución de la UVA.
¿Qué ingreso hay que tener para acceder?
El ejemplo oficial establece una relación máxima entre la cuota y los ingresos del 25%.
Como la primera cuota estimada es de $865.098, el ingreso neto mensual requerido para el grupo familiar sería de aproximadamente $3,46 millones.
Según explicó el ministro de Economía, Luis Caputo, esto permitiría que una pareja cuyos integrantes perciban alrededor de $1,7 millones de bolsillo cada uno pueda alcanzar el nivel de ingresos necesario para solicitar un crédito de estas características.
El nuevo programa para impulsar las hipotecas
La simulación forma parte de un programa oficial por $2 billones que busca ampliar los fondos disponibles para financiar créditos destinados a la primera vivienda.
El mecanismo contempla la licitación de fondos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses entre bancos. Las entidades recibirán depósitos a plazo fijo ajustables por UVA y deberán destinar esos recursos a préstamos hipotecarios.
El dinero podrá utilizarse para la compra, construcción, ampliación o refacción de una primera vivienda.
Cada licitación tendrá un monto de $200.000 millones y los bancos podrán ofertar hasta el 20% del total en cada convocatoria.
Qué tasa y plazo tendrán los nuevos créditos
Los depósitos estarán divididos en dos tramos: uno a un año, con una tasa mínima de UVA + 2,50%, y otro a cinco años, con UVA + 4,50%.
Para los créditos hipotecarios otorgados con estos recursos, las entidades no podrán cobrar una tasa superior a UVA + 7,50%.
La simulación presentada por Economía utiliza una tasa de UVA + 7%, es decir, medio punto porcentual por debajo del máximo establecido.
Los préstamos deberán tener un plazo mínimo de 15 años, aunque el ejemplo difundido por el Gobierno contempla una financiación a 25 años.
Además, cada crédito tendrá un tope equivalente a 150.000 UVA.
Un dato clave antes de sacar cuentas
La cifra de $865.098 corresponde únicamente a la primera cuota del ejemplo oficial. Al tratarse de un préstamo ajustado por UVA, el valor de las cuotas en pesos puede variar con el tiempo.
Por eso, los números difundidos por el Gobierno sirven como referencia para dimensionar el acceso inicial al crédito, pero no significan que el tomador vaya a pagar $865.098 durante los 25 años.
Para una familia que evalúe esta alternativa, además del ahorro necesario para cubrir el 25% del valor de la propiedad, será fundamental considerar la evolución de la UVA, los ingresos futuros y los gastos adicionales que implica concretar una operación inmobiliaria.
