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Un informe de CIPPEC advierte que miles de inmuebles permanecen desocupados mientras crecen las dificultades para acceder a un alquiler. Los especialistas apuntan a trabas legales, altos costos de refacción y cambios en el mercado como las principales causas.
Mientras cada vez más familias tienen dificultades para acceder a una vivienda, miles de inmuebles permanecen vacíos en la Ciudad de Buenos Aires.
Según un informe elaborado por el Centro de Implementación de Políticas Públicas para la Equidad y el Crecimiento (CIPPEC), entre 70.000 y 100.000 viviendas se encuentran estructuralmente desocupadas en la Capital Federal, una situación que reduce la oferta disponible y profundiza las tensiones del mercado inmobiliario.
El estudio define como «vivienda estructuralmente vacía» a aquella que registra un consumo eléctrico inferior a 50 kilowatts mensuales durante al menos un año, un nivel incluso menor al requerido para mantener una heladera en funcionamiento.
Un mercado cada vez más tensionado
El fenómeno convive con un escenario de creciente dificultad para acceder a un alquiler.
De acuerdo con los datos del Censo 2022, la proporción de hogares inquilinos en la Ciudad de Buenos Aires pasó del 22% al 36% en las últimas dos décadas, muy por encima del promedio nacional, que se ubica en el 17,5%.
A esto se suma que tres de cada diez inquilinos no logran renovar sus contratos debido al aumento de los costos, mientras que el alquiler y las expensas representan más de la mitad de los ingresos de muchas familias.
Entre los menores de 35 años, ocho de cada diez abandonan la vivienda alquilada antes de cumplir tres años por dificultades económicas.
¿Por qué hay tantas viviendas vacías?
El informe señala que no existe una única explicación para este fenómeno.
Muchos inmuebles permanecen desocupados debido a sucesiones que no fueron resueltas, conflictos judiciales, quiebras o disputas familiares que impiden disponer libremente de la propiedad.
En otros casos, las viviendas requieren importantes inversiones para ser refaccionadas antes de volver al mercado, mientras que también influyen las modificaciones normativas, los cambios en la demanda y la transformación de oficinas en viviendas tras la pandemia.
Si bien algunos propietarios mantienen los inmuebles como reserva de valor, los especialistas sostienen que ese no es el principal motivo de la vacancia en Argentina.
También advierten que la incertidumbre jurídica y los cambios que atravesó el mercado de alquileres durante los últimos años desalentaron a muchos propietarios a ofrecer sus viviendas.
Dónde se concentra la mayor cantidad de inmuebles vacíos
En la Ciudad de Buenos Aires, las viviendas desocupadas se concentran principalmente en el microcentro, el macrocentro y sectores del corredor de la avenida Rivadavia y la zona norte.
El informe también analiza la situación en otras ciudades del país.
En Rosario se estiman cerca de 32.000 viviendas estructuralmente vacías, mientras que en Córdoba la cifra ronda las 20.000 unidades.
En términos porcentuales, Rosario presenta el índice más alto, con un 8,6% del parque habitacional sin uso permanente, seguida por la Ciudad de Buenos Aires, con un 6,5%, y Córdoba, con un 4%.
Qué alternativas analizan los especialistas
El trabajo de CIPPEC sostiene que no existe una solución única para reincorporar estas viviendas al mercado.
Entre las alternativas aparecen impuestos específicos sobre inmuebles vacíos, una medida aplicada en ciudades como París, Barcelona, Londres, Vancouver y Montevideo.
Sin embargo, el informe advierte que ese tipo de políticas podría tener un alcance limitado en Argentina debido a la elevada presión tributaria y a la fragmentación del mercado inmobiliario.
Por ese motivo, también propone avanzar con programas de asistencia para resolver sucesiones, agilizar trámites judiciales, facilitar créditos para refacciones y promover incentivos que permitan poner nuevamente en uso viviendas actualmente desocupadas.
Los especialistas concluyen que comprender las causas específicas de cada inmueble vacío resulta clave para diseñar políticas públicas efectivas y ampliar la oferta habitacional en un contexto donde el acceso a la vivienda continúa siendo uno de los principales desafíos urbanos.
