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El gobierno nacional puso en marcha un nuevo esquema para reactivar el crédito hipotecario y difundió una simulación que permite despejar una pregunta clave: qué ingreso necesita un grupo familiar para acceder a un préstamo. El Ministerio de Economía tomó como referencia un crédito de USD 80.000 y calculó que el solicitante debería acreditar un ingreso neto mensual de $3.460.391.
Esa cifra surge de la relación cuota-ingreso que utiliza el organismo: el pago mensual del crédito no puede superar el 25% de lo que percibe el grupo familiar. El ministro Luis Caputo lo ejemplificó así: una pareja cuyos dos integrantes ganen, cada uno, alrededor de $1,7 millones de bolsillo podría calificar para un préstamo de ese monto.
El ejercicio oficial se construyó sobre una propiedad valuada en USD 106.667. El crédito cubre el 75% de ese valor, equivalente a $120.920.000 (unos USD 80.000 al tipo de cambio oficial). El comprador debe afrontar por otra vía el 25% restante del valor de la vivienda.
Para calcular la cuota, Economía utilizó un plazo de 25 años y una tasa de UVA + 7%. Con esas variables, el primer pago asciende a $865.098. Como el capital está ajustado por UVA, el monto en pesos se actualiza a lo largo de los 25 años y no permanece constante.
La cuota de $865.098 representa el 25% del ingreso de $3.460.391 que el organismo fijó como requisito para acceder al crédito bajo esas condiciones. El tope máximo de tasa que podrán cobrar los bancos es UVA + 7,50%; el ejemplo difundido queda medio punto por debajo.
El programa detrás del anuncio: $2 billones en licitaciones
La simulación forma parte del «Programa de licitación de Plazos Fijos con destino a crédito hipotecario», que prevé $2 billones en licitaciones. El mecanismo consiste en que los bancos liciten fondos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses, colocados a plazo fijo, para generar fondos prestables destinados a créditos para vivienda.
Cada licitación será de $200.000 millones. El primer tramo se pacta a un año con una tasa mínima de UVA + 2,50%. El segundo, a cinco años, con una tasa mínima de UVA + 4,50%. Ningún banco podrá ofertar más del 20% del monto total de cada licitación.
Una vez constituidos los depósitos, los bancos tienen 90 días corridos para volcar esos recursos a préstamos hipotecarios para la adquisición, construcción, ampliación o refacción de una primera vivienda. El plazo mínimo de devolución es de 15 años y el monto máximo por crédito es de 150.000 UVA.
Las entidades deberán respetar en simultáneo tres condiciones: la tasa máxima (UVA + 7,5%), el plazo mínimo (15 años) y el tope de monto previsto para cada operación (150.000 UVA).
El contexto: un mercado hipotecario paralizado y una crisis de vivienda
El lanzamiento del programa se da en un contexto de fuerte caída del crédito hipotecario en Argentina. Según datos del Banco Central, los préstamos para vivienda representan menos del 2% del PBI, muy por debajo del promedio de la región, que ronda el 15%. La falta de financiamiento a largo plazo y las altas tasas de interés mantuvieron el mercado prácticamente congelado durante los últimos años.
El gobierno apuesta a que este esquema permita reactivar el sector de la construcción, que viene con caídas interanuales de más del 20% en la mayoría de los indicadores. La construcción es uno de los motores históricos de la economía argentina, y su recuperación tiene un efecto multiplicador en otros sectores, como la industria de materiales, el comercio y el empleo.
Sin embargo, el ingreso requerido para acceder a un crédito de USD 80.000 ($3,4 millones mensuales) deja fuera a la gran mayoría de los hogares argentinos. Según datos del INDEC, el salario promedio registrado en el sector privado ronda los $1,3 millones, muy por debajo del umbral exigido. El propio ministro Caputo reconoció que el programa está orientado a sectores de ingresos medios-altos, aunque aseguró que «es un primer paso» para recuperar el crédito hipotecario.
Además, el ajuste por UVA sigue siendo un factor de riesgo para los tomadores. Durante el gobierno anterior, los créditos UVA generaron fuertes aumentos en las cuotas debido a la inflación y la devaluación, lo que provocó que muchos deudores quedaran atrapados con cuotas que crecían más rápido que sus salarios. En este nuevo esquema, el gobierno busca darle previsibilidad al sistema, pero la inflación sigue siendo el principal enemigo de este tipo de préstamos.
Las dudas de los especialistas
Consultados por este medio, analistas financieros advirtieron que, si bien el programa es un avance, no resuelve el problema estructural del acceso a la vivienda. «El gobierno está inyectando liquidez al sistema, pero las condiciones de acceso siguen siendo restrictivas. Se necesita un plan más integral que incluya políticas de suelo, incentivos a la construcción y un sistema de financiamiento más masivo», señaló un economista especializado en mercado inmobiliario.
También hay críticas por el uso de los fondos de la Anses, que originalmente estaban destinados a garantizar las jubilaciones. La oposición ya adelantó que pedirá informes sobre el impacto de esta medida en el Fondo de Garantía de Sustentabilidad y cuestionó que se utilicen recursos de los trabajadores para financiar créditos hipotecarios privados.
El gobierno defiende la medida argumentando que el FGS tiene un rendimiento negativo en plazos fijos tradicionales y que esta licitación permite obtener una mejor tasa, al tiempo que reactiva un sector clave de la economía. Según el Ministerio de Economía, cada $1 millón destinado a la construcción genera 7 puestos de trabajo directos y 14 indirectos, lo que justificaría el uso de estos recursos.
Más allá del debate, lo cierto es que el programa ya generó expectativas en el mercado inmobiliario. Inmobiliarias y desarrolladores consultados aseguraron que las consultas por créditos hipotecarios se multiplicaron en los últimos días, aunque advirtieron que la mayoría de los interesados no alcanza el ingreso requerido. «La gente quiere comprar, pero no puede acceder a los montos que se necesitan», resumió un agente del sector.
El gobierno anunció que en las próximas semanas se publicarán los plazos de la primera licitación, que estará abierta a todos los bancos del sistema financiero. La medida es monitoreada de cerca por el Banco Central, que deberá garantizar que los fondos se destinen efectivamente a créditos hipotecarios y no a otros fines.
