7 min de lectura
El porcentaje de hogares que alquilan pasó del 13% en 2007 al 18,4% en la actualidad. El fenómeno golpea especialmente a jóvenes y adultos mayores, mientras el aumento del suelo urbano y la falta de crédito hipotecario masivo dificultan el acceso a la vivienda propia.
Comprar una vivienda propia se volvió una posibilidad cada vez más lejana para una parte importante de los argentinos. En las últimas dos décadas, el número de hogares que alquilan aumentó de manera sostenida, mientras que el acceso al crédito hipotecario perdió peso como herramienta para financiar la compra de una propiedad.
El fenómeno ya no se limita a las grandes ciudades. Según datos de la Encuesta Permanente de Hogares, sistematizados en la plataforma ViviendaData, el porcentaje de hogares inquilinos pasó del 13% en 2007 al 18,4% en la actualidad.
En algunos de los principales aglomerados urbanos, el crecimiento fue todavía mayor: en el Área Metropolitana de Buenos Aires, Gran Rosario y Gran Córdoba, la cantidad de hogares que alquilan aumentó más del 50% durante los últimos 20 años.
Para Fernando Berkovich, integrante del Programa Derecho y Territorio de ACIJ, se trata de una transformación estructural del acceso a la vivienda que atraviesa distintas regiones del país.
Cada vez más argentinos dependen del alquiler
El crecimiento del alquiler modificó también las formas de independización, especialmente entre los jóvenes.
En la Ciudad de Buenos Aires, según los datos citados por Berkovich, el 41% de las personas de entre 16 y 29 años son inquilinas, mientras que entre los 30 y los 45 años la proporción supera el 50%.
“Antes, entre los 30 y los 45 años, una persona adulta podía comprar su casa. Ahora, eso está cada vez más en crisis”, explicó el especialista.
La dificultad para acceder a una propiedad implica que el alquiler dejó de ser solamente una alternativa temporal para convertirse, para muchos hogares, en la principal vía para independizarse.
Al mismo tiempo, existe un dato que muestra una evolución positiva en otra dimensión del problema habitacional: el hacinamiento crítico se redujo del 13% en 2007 al 6% actualmente.
Berkovich atribuyó parte de esa mejora a las políticas de urbanización de barrios populares y al mejoramiento de viviendas, aunque advirtió que ese proceso perdió impulso debido a la reducción del financiamiento destinado a esas políticas.
El precio del suelo, una de las claves del problema
Entre las principales causas del deterioro del acceso a la vivienda, el especialista señaló el incremento del valor del suelo urbano y la pérdida de capacidad de los salarios para acompañar el precio de las propiedades.
“Las propiedades aumentan en dólares, pero los salarios no. Eso hace que sea cada vez más difícil conseguir una vivienda”, sostuvo.
Según su análisis, el problema no está únicamente en el costo de construir una vivienda, sino fundamentalmente en el precio de los terrenos ubicados en zonas urbanas.
“La vivienda puedo ponerla en cualquier lado y no es tan cara. Lo que aumenta sistemáticamente de precio es el suelo urbano”, afirmó.
A esto se suma otro factor decisivo: la pérdida de acceso masivo al crédito hipotecario.
El crédito hipotecario dejó de ser una vía masiva
Durante las décadas de 1970 y 1980, un trabajador formal podía, en determinadas condiciones, acceder a un préstamo hipotecario a 20 o 30 años para comprar una vivienda.
Desde 2001, con algunas excepciones y períodos puntuales, esa posibilidad dejó de estar disponible a gran escala.
La consecuencia es que quienes no cuentan con ahorros suficientes deben recurrir a distintas alternativas: ayuda familiar, endeudamiento o el alquiler durante períodos cada vez más prolongados.
Argentina implementó en distintos momentos herramientas como ProCreAr, los créditos UVA y planes federales de vivienda, aunque, según Berkovich, ninguna logró revertir de manera sostenida la tendencia.
El especialista consideró que el primer ProCreAr estuvo principalmente dirigido a sectores de clase media trabajadora, mientras que los planes federales apuntaron a hogares de menores ingresos.
“Poner todas las expectativas en las hipotecas es un problema. Tiene que haber otras políticas de acceso a la vivienda”, planteó.
Jóvenes y adultos mayores, los grupos más afectados
La crisis de acceso a la vivienda no impacta de la misma manera en todas las edades.
Entre los jóvenes, el principal problema es la dificultad para independizarse y alcanzar la propiedad. Pero entre los adultos mayores aparece una consecuencia todavía más compleja: la necesidad de continuar trabajando para poder pagar el alquiler.
En ciudades como Buenos Aires, más del 11% de las personas mayores de 60 años alquila.
La diferencia se observa también en la participación laboral después de los 65 años. Entre quienes son propietarios, el 26,5% continúa trabajando, mientras que entre los inquilinos esa proporción alcanza el 44%.
Para Berkovich, la explicación está directamente relacionada con el peso del alquiler sobre los ingresos de los jubilados.
“Es imposible bancar con una jubilación un alquiler”, afirmó.
El especialista señaló como referencia que una jubilación mínima ronda los $500.000, mientras que un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires puede ubicarse entre $800.000 y $900.000.
Viviendas vacías y alquiler temporario: otro frente del debate
Frente a este escenario, el debate sobre las políticas habitacionales no se limita a la construcción de nuevas viviendas o al acceso al crédito.
Berkovich planteó también la necesidad de discutir el uso de las propiedades que permanecen desocupadas durante largos períodos.
En Buenos Aires, estimó, entre el 12% y el 13% de las viviendas están vacías. Una parte de esos inmuebles puede funcionar como reserva de valor, mientras que otros son destinados al alquiler temporario.
El crecimiento de plataformas de alquiler turístico, como Airbnb, también forma parte de la discusión sobre la disponibilidad de viviendas para alquiler permanente.
En otras ciudades, como París y Barcelona, se implementaron distintas regulaciones sobre las viviendas vacías y los alquileres temporarios con el objetivo de limitar su impacto sobre el mercado residencial.
El alquiler social, una alternativa que gana espacio
Entre las opciones que podrían ampliar el abanico de políticas públicas aparece el alquiler social, utilizado en distintos países europeos.
Berkovich mencionó como ejemplo a Holanda, donde una parte significativa de la población alquila viviendas administradas por organizaciones sin fines de lucro que cuentan con financiamiento estatal y ofrecen valores inferiores a los del mercado.
La discusión, según planteó, debería superar la idea de que la única solución habitacional posible es convertir a cada familia en propietaria.
“Hay que discutir si el objetivo es generar más dueños o un mercado de alquiler que no estrese económicamente”, sostuvo.
En ese sentido, propuso una estrategia con distintas herramientas: construcción de viviendas, créditos, alquiler social, regulación de viviendas vacías y controles sobre el alquiler temporario.
La transformación del mercado inmobiliario argentino muestra así una tendencia que se consolidó durante las últimas dos décadas: cada vez más hogares dependen del alquiler y menos personas logran acceder a una vivienda propia. El desafío, según los especialistas, es encontrar políticas que permitan atender tanto a quienes buscan comprar como a quienes necesitan alquilar a un costo que puedan sostener durante toda su vida.
